주택연금 가입조건 과 수령액 계산

불안한 노후준비와 더불어, 국민연금 고갈이라는 뉴스가 요즘 많은 이슈거리를 만들고 있습니다. 어쩌면 불안한 고용사정에 기인한 노후준비의 불 확실성 때문일텐데요. 이런 노후준비의 일환으로 정부에서는 주택연금을 실시하고 있습니다. 조금은 생소하실텐데요. 함께 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

주택연금이란  

주택연금은 주택은 있으나 일정한 수입이없고, 부득이 하고 현재 소득으로는 생활하기에 부족한 어른신들이 평생, 혹은 일정기간동안 안정적인 수입을 얻을수 있도록, 국가에 집을 담보로 본인의 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다. 우리나라는 주택에 대한 소유의 개념이 강하다 보니 담보를 잡고, 일정기간동안 돈을 받는다는것에 대해서 생소하거나, 거부감이 들 수 있는데요. 일본과 미국에서는 이미 폭넓게 자리잡은 제도 입니다. 특히 미국은 1961년도부터 이런 제도를 실시하였는데요. 이른바 미국 역 모기지론입니다. 물론 우리나라와는 좀 다른 면이 없지않아 있습니다.

미국의 경우는 우리나라처럼 노인복의 목적이 아니라 목돈마련에 촛점이 맞추어져 있지요. 도입 취지부터, 자금용도까지 목표는 뚜렷하구요. 가입요건에서도 알 수 있듯, 미국의 경우는 보유제한이 없기에 가진 주택이 많을수록 더 많은 돈을 가질수 있습니다. 

어쨋든, 상업적인 목적의 미국 역모기지론과는 달리, 방식은 비슷하지만, 복지와 생활비마련에 초점을 맞춘 것이 바로 주택연금 입니다. 

주택연금의 가입조건  

- 우선 주택연금의 가입요건중 가입연령을 살펴보면, 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상 이어야 합니다. 여기에서 만60세의 기준은 주택에 대한 근저당권 설정일을 기준으로 합니다. 

- 본인 소유 주택의 수에 대한 기준도 있는데요. 부부기준으로 9억원 이하의 주택 소유자 이어야 하며, 9억원을 초과하는 2주택자의 경우는 3년이내에 1개의 주택을 팔면 가입이 가능합니다. 단 합산가격이 9억 이하라면, 다주택자라도 가입이 가능합니다.

- 대상 주택은 시가9억원 이하의 지방자치단체에 신고된 노인복지 주택이며, 상가나 복합용도의 주택은 전체면적 중, 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상이면 가입이 가능합니다. 

- 주택연금 가입주택에는 가입자 혹은 배우자가 실제 거주지로 이용을 하고 있어야 합니다. 해당되는 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우는 가입 불가하구요. 하지만 부부중 한명이 거주하면서 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고있는 경우는 가입이 가능합니다. 

- 우리나라는 무능력자 제도를 도입하고 있는데요. 물론 무능력자라는 말은 법안의 개정에 따라 명칭은 바뀌었으니 참고하시구요. 채무관계자, 즉 주택소유자 및 배우자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금이 가입가능합니다. 하지만 주택소유자나 배우자가 치매등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우에는, 보호자는 성년후견제도를 이용할 수 있습니다. 

주택연금 지급방식 과 지급유형

주택연금의 지금 방식에는 몇가지 종류가 있는데요. 종신방식, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식 등이 있습니다. 

- 종신방식 : 월지급금을 종신으로 받는 방식. 두가지 방식이 있는데요.인출한도 설정없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식의 종신지급방식과, 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정을 한 후, 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급하는 방식 

- 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식입니다. 수시인출 한도를 설정한 후, 나머지 부분을 월지급금으로 일 정기간동안만 지급받는 형식입니다. 여기서 한가지 확정기간방식을 선택할때는 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출 한도로 설정해야 합니다.

- 우대방식 : 부부기준으로 1.5억 미만의 1주택자라면 위에서 말한 종신지급방식보다 월지급금을 최대 12.7% 우대해서 지급받는 방식입니다. 마찬가지로, 인출한도를 별도로 설정하지 않고 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 우대지급방식과. 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는방식 입니다.  

- 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 70%이내)범위 안에서 일시에 찾아쓰고, 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식입니다. 

대출한도와 인출한도에 대한 개념.

참고 하실것은 주택연금 이용기간중에 종신지급,종신혼합 지급방식간은 변경이 가능하구요. 우대지급과, 우대혼합지급방식 간 또한 변경이 가능합니다. 

주택연금의 월 지급금 지급유형에 따라서는 정액형, 전후후박형, 지금은 사라진 증가형,감소형이 있습니다. 

- 정액형 : 월지급금을 평생동안 일정한 금액으로 고정하는 방식입니다. 

- 전후후박형 : 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는, 초기 월지급금의 70%수준으로 약간 감소한 금액으로 받는 방식입니다.

- 증가형,감소형 : 지금은 신규가입이 더이상 되지않는방식입니다. 처음에 적게받다가 12개월마다 3% 증가하는 정률 증가형과, 반대로 처음에 많                            이 받다가, 12개월마다 3%씩 감소하는 방식인 정률감소형이 있었습니다. 

종신방식의 경우는 주택연금 이용기간중 지급유형간의 변경은 제한적으로 가능합니다. 

주택연금 월지급금 예시와, 예상 수령액 계산  

그렇다면 각 지급 방식별로 받을 수 있는 예상 수령액 예시를 한번 보도록 하겠습니다. 

우선 종신지급 방식, 정액형의 경우를 알아볼까요?

3억원 주택가격에 70세(부부중 연소자 기준)의 가입자 경우는 월 수령액 91만 9천원 이 됩니다. 

확정기간 혼합방식의 경우는 종신지급 방식과는 조금은 틀린데요. 

마찬가지로, 3억원의 주택에 70세 10년 확정기간 기준으로본다면 월 수령액은 1,536,000원 입니다.  종신방식보다 약 60만원의 금액을 더 수령하게 되는데요. 단순하게 금액으로는 많아 보이지만, 종신이 아닌 10년이라는 점에서 짧고 많이 받는다고 보시면 되겠네요. 

참고로 주택연금은 주택소유자 혹은 배우자 기준으로 만 60세 이상일때 가입이 가능하며, 지급금액은 부부중 연소자 즉 나이가 적은분을 기준으로 지급이 됩니다. 

다음으로 대출 상환방식을 살펴보겠습니다. 

예를 들어 3억원 주택에 70세의 가입자라면, 약 1억 1천만원을 인출 할수 있는 한도를 부여받게 됩니다. 또한 해당되는 인출한도 금액을 인출 하였을 시에 받을수 있는 월 지급금은 아래와 같습니다. 

모든 금액을 인출 후에 같은 기준으로 3억원의 70세 가입자라면, 월 지급금은 27만원이 됩니다. 

마지막으로, 우대지급방식을 확인해보겠습니다. 

1억원의 주택을 70세의 가입자가 월 지급금을 받을때, 종신지급방식으로는 월 30만원의 금액을 수령할 수 있지만, 우대방식으로 지급받을 시에는 월 33만원을 지급받을 수 있습니다.

참고로, 현재 가입현황을 살펴보면, 종신지급형 가입자가 가장 많으며, 종신혼합방식 - 우대지급방식 - 대출상환방식 - 우대혼합방식 - 확정혼합방식 순으로 비율이 형성되었습니다. 지급 방식별로는 정액형 - 전후후박형 - 감소형(폐지) - 증가형(폐지) 분으로 나타났습니다. 

주택연금 예상 수령액 계산  

주택연금의 예상 수령액 계산은, 주택소유자의 나이, 배우자의 나이, 주택의 구분, 시세, 지급방식, 월지급금유형, 월지급금 지급기간, 인출한도에 따라 달라집니다. 여기서 주택의 시세는 아파트의 경우는 한국감정원 시세가있는 경우는 한국감정원의 시세를 가장 우선으로 활용하구요. 시세가 없는 경우는 KB시세를 적용합니다. 

단, 고객 희망시에는 고객비용 부담조건으로 감정평가를 별도로 신청할 수 있으며, 이때 감정가가 더 높게 나온다면 감정가를 기준으로 시세를 평가하게 됩니다. 

예상 수령액 계산은 한국 주택금융공사 예상연금 조회 페이지에서 조회 가능합니다. 

한국주택금융공사 주택연금 예상연금조회 : https://www.hf.go.kr/hf/sub03/sub02.do

살펴보신 것 처럼 여러 생소한 용어 때문에 어찌보면 어려울수도 있구요. 집이라는 재산에 대한 소유개념때문에 여전히 주택연금에 대한 부정적인 견해로 주택연금을 꺼려하시는 분들도 분명 계실거라 생각합니다. 하지만 환원과 공유의 개념으로 생각해보신다면 그리 나쁜 선택만은 아닐거라 생각이 되네요. 물론 가장 좋은것은 이렇게 집을 담보로 연금을 받지 않고도 모두 부자가 되어 넉넉한 생활을 영위하는것 이라 생각합니다. 많은 도움이 되셨길 바라며, 포스팅을 마칠까 합니다.