임대차3법 과 문제점

최근 가장 많은 이슈를 낳고 있는 단어가 있습니다. 바로 임대차3법 일텐데요. 과연 이 임대차 3법은 어떤 것이기에 이렇게 말이 많은지. 또 왜 이 임대차3법이 많은 이슈를 만들고 있음에도 실행이 되어야 하는지를 확인해볼까 합니다. 

 

최근 부동산의 취득세와 양도세의 세율 인상에 이어서 또다시 부동산 관련법을 통과시키기로 했다는 소식은 이미 다들 아실거라 생각합니다. 다양한 법안을 마련해도 잡히지않는 집값과 부동산 투기를 뿌리 뽑겠다는 대통령이 강력한 의지때문에 지속적으로 법안들이 상정되고 있는데요. 최근 7월에는 여당인 민주당이 부동산 관련하여 이 임대차 3법을 통과시키기로 하였습니다. 

 

 

과연 이 임대차 3법은 무엇일까요?

말그대로 주택의 임대차에 대한 3가지 법안을 말하는데요. 

 

첫번째, 전월세 신고제 

이전까지는 부동산을 거래 할때 부동산거래 신고를 하게 되어있었는데요. 이제부터는 매매를 하는것에만 이 신고를 통하는게 아니라 우리가 임대차 계약으로 알고 있는 전세계약, 월세계약등을 할 때도 이 신고를 도입하도록 하는 내용입니다. 

 

두번째, 전월세 상한제 

전세를 올릴때, 월세를 올릴때, 이 기준을 법으로 정해놓고 일정 비율 이상 인상을 하지 못하도록 법으로 강제한다는 내용의 법안입니다. 보통 주택임대차 계약기간은 민법상 기본인 2년으로 계약을 많이 하는데요. 2년 이 후에 이사를 가거나, 재계약 을 하게 되는데 이 때, 좀 더 오랜기간 전세와 월세를 이용하는 사람들에게 기본적인 주택안정화를 실현하게 하기 위해 인상율을 5%이상은 하지 못하도록 하는 법 입니다. 

 

세번째, 계약갱신청구권 

이번 임대차 3법에 있어서 가장 핵심적이고 말이 많은 내용일겁니다. 두번째 법안인 전월세 상한제에 나온 2년계약이후 임차인이 원하면 재계약을 할수있고, 혹은 임차인이 원하더라도 재계약을 할 수없는 경우가 허다했습니다. 하지만 이번 이 법안으로 인해서 임차인은 임대인에게 다시 재계약을 요구할 수 있고, 임대인은 이에 대해서 거부권을 행사할수 없고 계약을 갱신해 주어야 한다는 내용입니다. 

 

개인적으로는 전월세 신고제는 두번째, 세번째 법안인 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 이행하기 위한 베이스 법안으로 보이고, 나머지 법안은 이 첫번째 법안인 전월세 신고제 위에서 합법적으로 임차인의 권리를 상향시켜 주는 의미를 갖는다고 봅니다. 

 

 

내용만 놓고 보면 임차인이 많을수 밖에 없는 인구의 비율 구조상 분명 좋은법이라 생각됩니다. 임차인이 언제 쫓겨날지 전전긍긍하면서 살 필요 없고, 보다 안정적으로 수입을 배분하고, 시간적인 여유를 가지고 본인들의 미래를 설계할수 있다는점은 이전과는 분명 틀린 내용들입니다. 하지만 늘 그랬듯, 이런 법안들이 항상 좋은점만을 가지고 있지는 않을겁니다. 어떤 부작용들이 있는지도 곰곰히 생각해 볼 문제입니다. 

 

 

항상 임차인만 있는것은 아니고 임대인도 있으며, 이 임대인들도 엄연히 대한민국의 국민이고 권리를 누려야 하기 때문에 이들의 사유재산에 대한 침해가 심하지 않냐는 지적도 따라 나오고 있습니다. 각각 법안들의 쟁점중에서 한가지 씩 문제가 될 소지를 말씀드리면 

 

전월세 신고제 : 계약이 이루어진 이후 30일 이내에 필수적으로 계약내용을 신고해야 합니다. 그렇게 되면 임대인이 아닌 임차인이 재산내용이 들어날 뿐만 아니라, 이 임차인의 신고내용으로 국가에서 임대수익세금을 부과하게 됨은 뻔한 사실입니다. 그렇게 되면 임대인의 수익성이 낮아지게 되니 그럴바엔 차라리 임대인은 전세나 월세의 물건들을 내놓지 않게 되고, 이는 수요대비 공급이 부족해지는 효과를 낳게 되어 또다시 시장 불균형이 일어나는 원인이 될수 있습니다. 

 

전월세 상한제 : 민법상 시가라는것이 있습니다. 이는 현재 시장상항을 고려해서 적절한 매매가격을 기준으로 해당 물건들의 가격을 책정하는 행위를 뜻하죠. 그런데 국가에서 법률로 5%라는 금액을 못박아 버리게 되면 이는 시장원리에 따라서 '시가'라는 개념을 모조리 무시해버리는 결과를 초래할수도 있습니다. 그럼 임대인 입장에서는 선택할 수 있는게 따로 없습니다. 아예 처음부터 가격을 높게 불러서 추 후 인상을 5% 이 내로 하더라도 별 손해를 안 볼수 있게 하는 방법이 있고, 아니면 위 전월세 신고제의경우 처럼 물건을 내놓지 않을수도 있습니다. 이 점 또한 전월세 상한제가 풀어야 할 숙제라고 볼 수 있겠죠. 

 

계약갱신청구권 : 말씀드린 바 대로 임차인이 원하면 임대인은 무조건적인 동의를 해야 합니다. 5%의 인상율을 차치하더라도, 임대인의 어떠한 사정 보다는 임차인의 입장이 가장 크게 작용하기 때문에 특별한 사정 없이는 임대인은 어쩔수 없이 연장에 동의를 해야 합니다. 이때문에 우스겟 소리로 임대인은 주택 전월세를 내놓을때, 임차인의 면접을 보고 진행해야 한다는 말 까지 나오고 있을정도 입니다. 

 

더 큰 논란도 있습니다. 바로 이 임대차 3법을 소급적용시키냐 시키지 않느냐 하는 문제일겁니다. 소급이란 이번에 발효되는 법안을 이전까지 실행되었던 임대차 계약에 적용을 시킬것이냐 혹은 앞으로 진행되는 계약들에만 적용을 시킬것이냐 하는 문제인데요. 나누어서 생각을 해볼까요  

 

첫번째, 소급되지 않을때

 

임대차 3법이라는것은 말그대로 3가지 법안이기에 복합적으로 생각하지 않을수 없습니다. 하지만 최대한 단순하게 생각해볼때, 결론적으로 보자면 앞으로의 계약에 있어서는 전월세의 급등을 막을수 없을것으로 보입니다. 말씀드린대로 위 전월세 상한제 때문에 5%의 인상률에 대한 마진을 미리 책정하고 전,월세의 거래 가격을 제시할 것이 뻔하기 때문이죠. 결론으로 전 월세 가격의 급등을 막을수 없다고 말씀드린 대에는 인기 지역의 매물 소진률도 한몫합니다. 아무리 높은 금액을 제시하더라도 분명 인기지역의 경우는 매물을 찾기 어려울거라 조심스레 예상하는데요. 사실 인상률을 제외하고 다른방법으로라도 분명 전세가를 높일것이 뻔해 보이기 때문입니다. 주택에는 필연적으로 수리비가 들게 마련인데 자가 주택이 아닌경우 임대인이 수리를 하고 수리비를 청구하는 방식이 되고, 이로 인해서 임대인은 일정금액을 주택을 수리하고 그 수리비 보다 더 많은 금액으로 전세금을 올려받으려 할 것입니다. 이러한 점 때문에 나아가 생각하면 전,월세 뿐만 아니라 주택가격 상승의 효과를 줄 여지도 분명 있습니다. 

 

 

두번째, 소급될때

 

이런 부동산 임대차 3법이 나오기 전, 임대인이 시세보다 저렴하게 임차인에게 주택을 임차해준경우를 생각해 볼 필요가 있습니다. 좋은 의도로 시세보다 저렴한 금액으로 전세를 주었을때, 저렴한 금액으로 들어온 임차인은 당연히 재계약을 원하게 될것이고 재계약을 해도 기존 다른곳 보다는 저렴한 금액으로 전세를 살 게 될 겁니다. 그런데 임대차 3법이 통과되어 소급적용까지 하게 되면 좋은 취지로 저렴한 금액으로 제공을 해준 임대인은 다시 최초 가장 저렴했던 금액의 전세가로 재계약을 하더라도 5%이상 더 받지를 못하게 됩니다. 임대인의 입장에서는 시세가 계속 오르고 물가도 오르는 상황이 오더라도 최초 계약했던 금액에서 다시 시작해야 하고, 재계약을 해도 5%이내로 금액을 책정할수 밖에 없으며, 재계약을 원하지 않더라도 임차인이 원하면 해줄수 밖에 없는 상황이 오는 겁니다. 

 

 

소급될때의 극단적인 예를 하나 더 말씀드리자면, 흔히 말하는 초고가 주택을 염가에 전세를 내 준 사람이 있다고 치면, 이 사람은 해당 임대차법의 소급때문에 현재 시점에도 다시 저렴하게 계약을 해야 할 겁니다. 이렇게 되면 임대인의 입장에서 해당 주택으로 들어가서 사는게 아니라면 어쩔수 없이 계속 전세를 진행해야 합니다. 그럼 초고가 주택을 염가에 들어갈수 있다는 소문이 나게 되면 엄청난 경쟁률을 가진 전세 주택으로 변하게 됩니다. 위에서 말씀드린 것처럼 그렇게 되면 임대인은 임차인 면접을 진행해야 할 수도 있습니다. 정말 좋은 사람들만 있다면 면접만 볼겠지만, 큰 금액이 오가는 부동산이 그러하듯, 분명 그렇게 되면 지하시장이 열리게 됩니다. 

 

말그대로 좋은 주택을 저렴하게 들어가기 위한 암시장이 생기게 되고, 그렇게 되면 전에 없던 아파트에 들어가기 위한 권리금이 발생하게 될수도 있습니다. 더 나아가면 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생할수도 있는거죠.

 

오늘 포스팅 내용으로만 보자면 어찌보면 새롭게 발의된 임대차3법은 왜하는거냐 하지 않는게 좋은거 아니냐. 라고 할 정도로 문제점이 있어 보이긴 합니다. 하지만 이는 새롭게 발의된 법안들을 바라볼때, 이런 점도 있을 것이다 라고 생각은 해봐야 하지 않을까? 라는 관점에서 생각해봄직한 문제들이라 생각합니다. 

 

 

각 법안들의 문제점은 말씀드린 바와 같고, 여기에 더해 소급적용을 하느냐 마느냐도 매우 중요한 사안입니다. 물론 이 문제점들로 인해서 전세제도 자체가 사라져 버릴지도 모릅니다. 어쩌면 전 세계적으로 우리나라만 존재하는 이 전세제도 라는것이 시간의 흐름에 따라 필연적으로 사라질 때가 되어서 혹은 사라지기 위해서 이번 법안이 발의되었는지도 모르죠. 모든 부동산들이 매매 아니면 월세로 바뀌게 되면 어쩌면 더 있는사람들은 잘살고 못사는 사람들은 더 못사는 시절이 오게 될 수도 있는 일입니다. 하지만 이런 이유때문이라도 요동치는 부동산 관련 제도들에 대해서 더 빨리 파악하고 알고 있어야 된다 생각합니다. 많이 알고 깊이 알고 있다면 어쩌면 이런 제도들을 활용할 기회도 생길수도 있을거라 생각됩니다. 모쪼록 높은 곳에 계신 분들이 머리를 맞대고 저같은 서민들을 위해서 많은 토의와 논의를 거쳐 좋은 법안을 마련해주기시를 기도해 봅니다.