전세자금대출 조건 알아보세요

연이어 발표되고 있는 부동산 관련 법안과 후속조치등으로 많은 사람들이 혼란스러운지금입니다. 특히 전세 관련해서는 더욱더 그럴텐데요. 7월부터 정부의 후속조치로 인해서 전세대출에 대한 규제가 더 심해졌습니다. 

 

만약 투기지역 또는 투기과열지구에서 전세자금대출을 받은 이후에 새로 집을 사게 되면 기존 대출금을 즉시 상환해야 됩니다. 실제로 투자를 위해서 전세를 끼면서 주택을 매입하는 이른바 갭투자를 막기 위한 방편입니다. 

 

이렇듯, 엄격해진 전세대출 규제와 전세자금대출의 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

3억원 이상의 아파트 구매할때는 전세자금대출 못받는다.

 

특히 아파트 부분에서 전세자금 대출의 규제가 강해졌다는 말이 있습니다. 그도 그럴것이 지난 7월 10일 이후로는 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 3억이 넘는 아파트를 구매하게 되면 전세대출 보증이 제한되는것으로 바뀌었습니다. 

 

보증이 없는 전세자금 대출은 사금융을 제외하고는 사실상 없다고 보면 되는데요. 그말은 사실상 전세자금대출 자체를 못받는다는 말이됩니다. 물론 이 규제는 아파트에만 해당되기 때문에 서두에 아파트관련한 전세자금대출이 더 빡빡해졌다는 말이됩니다. 

 

전세자금대출후 아파트를 구매하게 되면 더 심각해진다

 

투기지역이나 투기과열지구에 대한 규제도 강력해졌는데요. 우선 기존에 전세자금 대출을 받은 뒤에 투기지역이나 투기과열지구로 전성된 곳에서 시가 3억이 넘는 아파트를 구매하게 되면 기존에 받았던 전세자금대출에 대한 대출금 반환의무가 바로 발생됩니다. 즉시 회수 인겁니다.

 

만일 정해긴 기일내에 이를 상환하지 못하면 연체정보가 등록됨과 동시에 연체 이자가 발생하는 등의 불이익이 생기는건 물론이구요, 3개월 이상 이를 갚지 않는 경우에는 채무 불이행이 되어 신용불량자로 전락하게 됩니다. 향 후 3년간 주택관련한 어떠한 대출도 받을수 없게 되죠

 

하지만 아셔야 할 것은 전세자금대출을 받은 이후에 아파트를 살 때, 그 아파트에 전세로 살고 있는 사람이 있는 경우라면 이야기는 조금 달라집니다. 그 전세 세입자의 전세 기간이 끝날때까지는 유예기간을 주게 되는데요. 

 

 또한, 전세대출이 있는 상황에서 규제의 대상이 되는 분양권을 구입하는 경우에도 전세대출이 바로 회수되는건 아닙니다. 회수 시점은 아파트의 소유권을 취득하는 시점으로 적용이 되는거거든요. 

 

다만 아셔야 할 것은 7월10일 이전에 전세자금대출을 이미 이용하고 있었던 사람이, 7월10일 이후에 규제대상의 아파트를 구입한 경우에는 전세대출을 회수 하지 않는다고 하네요. 하지만 해당 사람이 이용하고 있는 전세자금대출은 더이상 연장할수 없고, 만기가 되는대로 상환을 해야 합니다. 

 

기존 주택자에 대한 전세대출한도 축소

 

 

 

기존 주택을 소유하고 있는 유주택자에 대한 규제도 이어지는데요. 유주택자의 전세자금대출 보증 한도도 작아졌습니다. 보증부로 전세자금대출을 받을수 있도록 보증을 해주는곳은 공적보증과 사적보증처로 나뉘는데요

 

공적 보증 전세대출을 진행하는 곳은 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 두 곳 이구요, 민간보증 전세대출을 시행하는곳은 SGI 서울보증이 제공합니다. 기관별로 조건이나 금리등에서 차이가 있으므로 각각의 확인이 필요합니다. 

 

먼저 HUG의 전세대출 보증의 한도는 기존 4억원이었던 것이 2억원으로 절반으로 축소되었습니다. HUG는 공적보증을 실시하는 곳 이므로, 공적보증을 하는 두 곳 모두 한도는 2억으로 똑같이 축소되었습니다. 

 

규제가 시작되는 7월 10일 이전에 전세자금대출을 이용하고있으면서 1주택자인 경우는 대출만기시 만기연장을 할 때 종전의 한도가 인정됩니다. 

 

민간보증을 실행하고 있는 SGI 서울보증보험에서는 전세자금대출한도를 3억원까지 받을수 있습니다. 하지만 한도가 높은만큼 공적보증이 실행하는 대출보다는 금리가 1% 정도 높습니다. 

 

무주택자의 경우는 공적보증을 실행하는 HUG에서는 4억원까지의 한도를 받을 수 있구요. SGI 서울보증보험에서는 5억원의대출 한도를 그대로 보장받을 수 있습니다. 그리고 만약 유주택자인데 거희 한도에 가득 찬 전세대출을 받고 있는 경우에 대출기한을 연장하는것도 가능합니다. 

 

하지만 이때 아셔야 할 것은 이사를 한다거나, 혹은 같은 대출금이라고 하더라도 신규 대출로 갈아타는 경우라면 그 한도는 줄어들게 됩니다. 

 

아파트라도 상속되는 경우는 예외

 

 

규제대상에 있는 아파트라 할 지라도 상속받는 것은 구입을 하는것이 아니기 때문에 이 후속조치에 해당되지 않습니다. 그럼 아파트를 살때 3억 이하였는데, 이후 가격이 올라 3억이 넘어버린 경우는 어떻게 될까요. 

 

정답은 이 또한 3억이 넘는 아파트를 신규로 구매한것이 아니기 때문에 규제 대상이 아니라는겁니다. 후속조치가 시행된 7월 10일 이후에 전세대출을 신청한 사람이 아파트나 분양권을 구입하더라도, 전세자금대출 만기시 까지 등기를 한다거나, 소유권 취득을 하는 행위를 하지 않으면 만기연장도 가능하게 됩니다. 

 

아파트 구매이후, 전세자금대출을 받고싶을때 

 

3억원이 넘는 아파트를 구매하고, 전세자금 대출을 다시 내려고 한다면 경우의 수를 잘 따져봐야 합니다. 우선 기존에 아파트가 있는 특별시 혹은 광역시가 아닌곳에 전세를 얻어야 하구요. 기존의 아파트와 전세를 얻으려고 하는 집, 그러니까 두 집 모두 실제로 가족이 거주를 하고 있어야 하는 조건이 붙습니다. 

 

그걸로 끝나는것이 아닙니다. 아파트가 있으면서 전세자금대출을 받는다는것은 앞서 본 조거들에 비해서 가장 까다로울수 밖에 없는데요. 이럴 경우에 실제로 가족이 떨어져서 아파트와 전세에 살아야 하는 이유가 조건에 부합해야 합니다. 

 

 

그 사유가 학교폭력에 의한 피해, 치료목적, 부모님이나 가족의 봉양, 자녀교육, 직장문제 등 실제 수요에 맞는 사유가 소명이 되어야 합니다. 

 

부동산 규제의 경우에는 정말 많은 공부가 필요한 부분인데요. 부동산 자체가 금액의 단위가 매우 큰 만큼 모르고 지나치는 일에 대한 손실금액이 한자릿수의 퍼센트라 할지라도 금액은 상당하다는건 잘 알고 계실거라 생각합니다. 

 

본인이 현재 처한 상황을 잘 알아보시고 정확한 정책의 내용을 확실하게 숙지하시는것이 중요하고 이에대해서 좀 더 정확하게 내용을 아시고자 한다면 아래 주택토지 보증공사, 한국주택금융공사의 홈페이를 통해서 확인해보시는것을 추천드립니다. 

 

주택토지 보증공사 : https://www.khug.or.kr/

HUG 주택도시보증공사

한국주택 금융공사 : https://www.hf.go.kr/